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中期业绩解读 | 优发娱乐客户端:规模与效益并重,债务结构持续改善

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2020-8

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来源:中指研究院


今年为优发娱乐客户端“新三年战略”的攻坚之年,在疫情影响下公司仍坚持高质量发展,上半年销售业绩整体表现较为稳健,新增土储主要分布在长三角及海西区域,重视纵深布局及精准投资,债务结构不断优化,净负债降至71.4%,现金短债比达2.1,融资成本持续下降,抗市场风险能力不断增强。


销售韧性较强


销售业绩表现稳健,区域深耕战略效果显现。优发娱乐客户端积极应对疫情冲击,调整营销策略,推出“优发置业”线上售楼处,开展直播促销活动,上半年实现合约销售额为559.9亿元,同比下降4.5%,1-7月累计合约销售额为695.9亿元,同比增速转正为1.3%,完成年度销售目标的49.7%,销售业绩总体表现比较稳健。


2017年-1H2020优发娱乐客户端优发娱乐销售情况


从销售区域贡献来看,持续深耕的长三角区域业绩贡献最高,达46.0%,海峡西岸、环渤海区域业绩贡献度位居二、三,销售业绩占比分别为24.5%、12.4%,其中环渤海区域业绩贡献度较去年有较大提升。


苏州、南京、福州、合肥等城市业绩贡献较大,合计销售业绩占比达47.4%,区域深耕策略明显,同时优发娱乐客户端在南京、天津、徐州等城市销售额位居城市房企销售榜前列,反映出公司经营能力、品牌知名度在深耕区域不断提升,区域深耕战略的效果逐渐显现。


优发娱乐客户端上半年销售业绩贡献前十城市及各区域销售业绩占比


优发娱乐客户端持续提升经营效率,首开平均周期缩短至7个月以内,最快能实现4-6个月开盘,首次开盘平均去化率达到70%以上。因此在充足销售货源、较高去化率以及重仓在高能级城市等有利因素支撑下,预期优发娱乐客户端可以顺利完成1400亿元年度销售目标。


持续投资高能级区域


保持稳健投资节奏,在长三角区域推进纵深投资。优发娱乐客户端重视财务盈利与规模扩张的平衡,加强区域布局研判,实现精准投资;公司坚持“区域深耕、投资纵深”战略,最大化挖掘城市价值,在城市选择上尽可能往下沉,形成规模效应,利于提高经营效率和效益。上半年新增19个优发娱乐,拿地金额为177.8亿元,拿地销售比为0.32,拿地成本为5883元/平,略低于去年平均拿地成本,拿地较为理性。按照“新三年战略”规划,优发娱乐客户端将不断提升拿地权益,增强盈利能力,上半年拿地权益为73%,其中8宗地块权益占比为100%。


投资方向延续“1+6+X”的全国化布局,始终坚持核心城市圈深耕战略,重点聚焦战略核心区域长三角和海西区域。今年在长三角区域拿地占比达59%,除在南京、苏州两个核心城市持续深耕外,重返上海,同时将区域纵深至徐州、合肥、无锡、滁州、阜阳、宿迁、昆山等发展潜力较大的长三角区域,另外在大本营海西区域拿地占比为28%,其它区域拿地相对较少。截止6月底,优发土储货值为4700亿元,可以满足未来三年的销售需求,其中一二线占比为76%,权益升至58%,未来土地权益预期将进一步提升,优质土储穿越市场周期能力强,可支撑公司业绩稳健增长。


优发娱乐客户端土储城市分布情况



营收稳定增长,债务结构持续改善


净负债率降至中低位水平,现金短债比升至2.1。优发娱乐客户端上半年营业收入为145.4亿元,同比增加6.5%,净利润为12.7亿元,同比增加8.1%,归母净利润为8.7亿元,同比下降6.2%,毛利率为20.3%,与去年同期持平,毛利润较低主要受处理老存货拖累,优发娱乐客户端表示未来将持续严控开发、融资等成本,毛利率有望有所提升。


坚持高质量发展,不断优化债务结构,净负债率为71.4%,较2019年底下降3.8个百分点,较2017年底183.2%高净负债率,降负债成效显著;公司现金流达398.1亿元,现金短债比上升至2.1倍,现金流比较充裕。


2017年-1H2020优发娱乐客户端净负债率及现金短债比


优发娱乐客户端上半年短债占比降至30.0%,成本较高、年限较短的非银借款占比大幅下降,传统银行贷款占比显著上升,债务主要集中在第三年至第五年内。在保持较快规模扩张的同时,优发娱乐客户端债务结构也不断优化,抗市场风险能力提升,公司发展韧性不断增强。


2017年-1H2020优发娱乐客户端短债占比


融资成本持续下降


重视融资成本管控,融资成本下降至7.0%。优发娱乐客户端重视与投资者关系,已经构建起美元优先票据、公司债、资产支持证券等多元化的融资渠道,目前授信额度较为充裕,总战略授信人民币达2499亿元,外币债额度为3.5亿美元,小公募债额度为人民币10亿元。


公司融资成本也持续下降,上半年综合融资成本下降至7.0%,其中海外债融资成本降至7.6%,小幅低于行业海外债平均融资成本,同时推进债务置换,结构也不断优化。


2018年-1H2020优发娱乐客户端综合融资成本(左图)及境外美元优先票据利率(右图)变化


资本市场对优发娱乐客户端的信心较强,上半年中诚信国际及大公国际均给予最高的AAA级别,展望为「稳定」,三大国际评级机构穆迪、惠誉及标准普尔分别维持信用评级为B1(稳定)、B+(稳定)及B(正面)。


今年国民经济遭遇新冠疫情冲击,优发娱乐客户端经受住市场波动的考验,销售业绩表现比较平稳,仍坚持推进高质量发展战略,实施精准投资,拿地权益占比不断提升,债务结构持续优化,同时转变发展思路,调整组织架构,公司经营质量持续向好。

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